СПРОС РОЖДАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ и наоборот: люди начинают хотеть приобрести то, что увидели Что нужно знать при покупке, продаже, строительстве и реконструкции недвижимости: Как стать инвестором, где получить финансирование на покупку, реконструкцию или новое строительство, как оптимизировать вопросы налогообложения и многое другое.                  Строительство новых домов «под ключ» и реставрация старых для проживания или перепродажи – одно из наиболее выгодных капиталовложений на сегодняшнем рынке недвижимости Канады.                Почему? Причин несколько. Перечислим некоторые: в связи с огромным количеством домов (под этим термином мы рассматриваем среднестатистический дом на одну семью в два этажа площадью от 2000 кв. футов, имеющий 4 спальни и 3 ванных комнаты стоимостью примерно $400K, расположенный в одном из спальных районов Большого Торонто), построенных по типовым проектам билдерами в новых районах массовой застройки, и их предсказуемой похожести экстерьеров и интерьеров, эти дома потеряли свою индивидуальность, превратились в своего рода ширпотреб.                С другой строны, вследствие естественного процесса удорожания строительства, этот ширпотреб достаточно дорог сегодня для покупки и проживания среднестатистической работающей семье и практически не интересен потенциальному инвестору – если с 2000 по 2008 год средние цены на типовое жилье в Большом Торонто выросли практически на 70%, то сегодня эта тенденция начинает менять свое направление на противоположное.                Так что же инвесторы? Куда они вкладывают деньги? Тут все как говорится зависит. Кто-то пошел на риск и инвестирует в дорогие, еще не построенные высотки в даунтауне Торонто. Здесь надо учитывать не только завлекательную многомиллионую рекламу могулов от недвижимости, но и провальные в плане инвестиций проекты уже построенных кондо отелей. Мы также не будем здесь рассматривать экзотические проекты типа инвестиций в недвижимость в Панаме, на Кубе, в Никарагуа или на Соломоновых островах. Информации на эту тему в интернете сколько угодно и кому нравится все экстремальное – им и карты в руки.                Мы же люди практические, приземленые, предпочитаем иметь синицу в руке, а не журавля в небе и посему поговорим о том, что приносило, приносит и, думаем, будет приносить устойчивую прибыль инвесторам (ROI - return on investment) на каждый вложенный доллар в будущем – Custom Built Homes.                В связи с тем, что в сложившихся, обжитых районах Торонто очень много старых домов, а новых наоборот, крайне мало, спрос на добротно построенные новые дома увеличивается с каждым годом. Крупномасштабное строительство односемейных отдельностоящих домов не ведется по причине недостатка места – крупные строительные компании предпочитают строительство высотных зданий – это выгодно, но не всех привлекает перспектива жить в маленьких квартирках, или тратить миллионы на просторный пентхауз – суть то та же – все равно хозяин пентхауза будет парковать свой автомобиль в тесном подземном паркинге и подниматься из него в общем лифте. А уж о джакузи общего пользования и говорить не хочется.                В чем же интерес инвестора при строительстве домов по индивидуальным проектам? Каковы гарантии получения прибыли? Ведь конкуренция существует и в этом сегменте рынка недвижимости. Наша формула проста: предлагать дома лучше, а цены ниже. Как мы этого достигли? У нас нет высоких операционных расходов на содержание многочисленного штата, нет franchising fees и есть знания и умения по оптимизации операционых расходов. Все это дает нам возможность не только выживать, но и иметь устойчивую прибыль независимо от тенденций рынка – идет ли он вверх или вниз – нам все равно: мы строим и удовлетворяем спрос.                А теперь главный вопрос, волнующий многих начинающих инвесторов: как купить дом в хорошем городском районе и не прогадать, ведь цены на дома «под снос» на юге Торонто равны ценам на новые дома на севере? Вот здесь и начинается наша работа: где купить, что купить, и что сделать, чтобы купленный объект недвижимости принес инвестору планируемую прибыль. Наверняка многим известно, что немалое количество отремонтированных или перестроенных домов не могут найти своего покупателя – люди вложили деньги, средства, выставили дом на продажу, его посмотрело несколько человек и все кончилось. Как избежать этого?                Вам нужны консультации по инвестициям в новое строительство? Вас интересует график реализации проектов? ·          Приобретения земельных участков со строениями на них или без оных; ·          Оформление всех необходимых разрешительных документов на новое строительство; ·          Вопросы финансирования покупки и строительства на всех этапах; ·          Согласование строительных планов с заказчиком и подрядчиками; ·          Контроль за ходом строительных работ; ·          Маркетинг еще не построенных объектов; ·          Выставление домов на продажу в МЛС и документооборот инвестиционного портфеля.   Один из реализованных строительных проектов, выставленных на продажу                  Если вас заинтересовала представленная информация, звоните 416.277.6569 для организации встречи, чтобы ознакомиться с различными инвестиционными проектами, как завершенными, так и находящимися в стадии реализации и что-то приобрести для себя по специальной цене или сделать заказ. Приглашаем инвесторов: Новое строительство, реконструкция и редизайн старых строений. Cовместное владение и долевое участие в инвестициях в недвижимость. Квалифицированное сопровождение на всех этапах. Есть вопросы? Пишите sorlov@trebnet.com или звоните напрямую мне, Сергею Орлову по тел: 416.277.6569 КОГДА ЗИМА ДОСТАЛА   Как славно слушать Джона Леннона... (не утром в будни, иначе это войдет в диссонанс с миродвижением вокруг) поздно вечером в пятницу, когда вся суета уже позади, и все только начинается... Достала Зима? Все вроде бы хорошо, да вот зима? Да, я понимаю и тоже не люблю это холодное и грязное время года. Что же делать? Первое - не горевать, так как это бессмыссленно. Второе - быть занятым. Сегодня позвонили из Флориды: «Сергей: как там у вас в Канаде? Зима, господин хороший». Поговорили на тему, где лучше инвестировать. Это зависит. И здесь, и там, и вот там, и даже там, то есть везде есть успешные люди, есть просто везунчики, есть не очень успешные, но довольные, есть вечно недовольные, и есть не успешные по определению. Да что там говорить - мир меняется быстро и причем с ускорением, глобализуется, везде становится одно и то же. Суета. Включил компьютер, нашел классный дил – поездка на неделю на Тихий океан, чуть южнее Акапулько. Проверил температуру там - оказалась +30 по Цельсию. Летим прямо в понедельник. А по прилете уж и календарная весна. А там надо какой-то домик прикупить, чтобы было чем заняться в теплое время года, а именно превратить его из просто жилища в своего рода уникальный дом (one of a kind). Тут, кстати, парадокс вышел. Вследствие нового явления – строительного бума, охватившего весь мир, включая Канаду, в пригородах Торонто за 7 последних лет построено огромное количество новых кварталов (я думаю, около миллиона одно-двухэтажных домов на одну семью и таунхаузов). Так как процесс продолжается, хоть и не с прежней скоростью, мы ожидаем, что уже проданные, но еще непостроенные дома числом этак тысяч в двести, будут сданы в ближайшие год-два. И в итоге парадокс таков, что сегодня цена хорошего двух-пятилетнего дома, стоящего на уже обустроенном участке земли в квартале с хорошо развитой городской инфраструктурой порой бывает ниже той, что была в момент окончания его строительства (формула спрос-предложение в действии). Теперь рассмотрим другой пример - мидтаун Торонто. Здесь сейчас парадокс противоположного толка. Резко, очень резко дорожают дома, которые еще пяток лет назад были ну совсем никуда и спросом особенным не пользовались, так как требовали капиталовложений в реконструкцию. Пример: в 1956 -1965 гг. кто-то купил новый дом в 20 минутах езды от озера Онтарио за 12-25 тысяч. Прошло 40-50 лет. Город (Большой Торонто) давно обошел эти места - люди стали интересоваться новыми стандартами жизни в пригородах, а эти старые дома ветшали потихоньку, правда набирая вес в цене за счет прироста стоимости самой земли, став за полвека в 20 раз дороже. К этому времени на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, что в центре города среднестатистическая работающая семья может позволить себе либо жить в многоэтажном кондоминиуме – читай небольшой квартире, так как просторные апартаменты в таких домах по цене сопоставимы или даже выше стоимости собственного дома, либо если в доме или таунхаузе, то уже в новых районах, в часе езды в будние дни от даунтауна. Вот тут-то и вспомнили о старых домах. И цены на них поползли со страшной силой вверх, здесь это называется skyrocketing. Такие дома стали скупать и либо просто передерживать, либо подновлять все, что поизносилось, либо ломать, и на их месте строить совешенно новые дома, как очень большие, стоимостью в несколько миллионов, так и средних размеров ($800,000–$1,200,000), а также просто небольшие новые по $500,000-$700,000, часто по два на участке, где раньше стоял один дом, когда-то купленный по теперешним меркам за «совершенно смешные» деньги. К тому-же с развитием интернета, больше стало информации о рейтингах школ, а соответственно и о возможностях учеников добиться лучшего «места под солнцем». Вот и закрутился волчок в новом направлении. Только успевай за ним. А что же делают сами владельцы, продав свои давно уже выплаченные (выкупленные у банка) дома? А они едут туда, где можно купить себе жилье лучшего качества и по цене много ниже той, которую они выручили. Едут на север на новые модные места жительства (например у озера Huron), на запад (к Ниагаре, в район Оканаганской долины), далеко на юг в разные места, включая Флориду, Мексику, Панаму, на дальний восток, например, на Филиппины. Почему? Арифметика простая: представим себе, что некто Mr. Smith взял себе в жены Mary и к моменту рождения первого ребенка в далеком 1960-м купил свой первый дом, цена которого составляла, скажем $15,000. Он не покупал его за полную стоимость, а внеся, скажем депозит в $1,200, оставшиеся деньги взял под процент в банке и постепенно к 1985 году выплатил свой долг полностью. Дети выросли, появились внуки, выросли и они. Mr. Smith отошел от дел, а так как зима его наконец-то тоже достала, продал он тот свой дом в 2005-м за пол миллиона и уехал в новое комьюнити себе подобных, приобретя дом такого-же размера, какой был у него в расцвете лет, только новый и заплатив за него «соточку-две», а оставшиеся примерно $350,000 положил в разные финансовые корзины, в том числе инвестировав в недвижимость, растущую в цене вокруг его нового места жительства, что позволяет расходуя продолжать приращивать свой уже однажды приращенный капитал. Это одна из классических североамериканских стратегий бытия. У современного молодого образованного работающего поколения стратегия жизни будет совершенно иной, так как на наших глазах вырождается так называемый средний класс, и усиливается поляризация очень богатых и вечно бедных, а также стремительно набирает обороты поколение Y – очень интересное явление современности (поизучайте его). Мы же, те, кто успел пожить «при всех режимах», не можем себе позволить просто созерцать изменение происходящих событий, а «гнем свою линию», трансформируя знания в умения, а умения в нормально достаточный образ жизни. Собственно это то, к чему, наверное, стремятся многие – жить в комьюнити единомышленников, потому как и интересно, и дает возможность в период самых длинных ночей смотреть на эту и другие «зимы» по телеку из гостиницы на берегу одного из Великих Океанов. Ну а что мы будем делать в следующую пятилетку – жизнь сама подскажет. Присоединяйтесь.    Услуги для VIP персон и Business Executives: подбор вариантов недвижимости или строительство и полное оснащение всем необходимым для жизни класса 5*: дизайнерская мебель, декор, High End техника Заказы: 416.277.6569 sorlov@trebnet.com

FRENZY SUMMER 2009 

В индустрии недвижимости первый квартал 2009 г. был тревожным и сложным абсолютно для всех: как для ивесторов, так и для обычных домовладельцев. Не даром говорят: «хуже нет, чем ждать и догонять». Все ждали подтвердятся ли прогнозы по улучшению ситуации на рынке недвижимости. Да, теперь с уверенностью можно сказать, что они подтвердились – на сегодняшний день рынок адаптировался к новым условиям экономической нестабильности, к постоянному нагнетанию стресса средствами массовой информации, к некоторому смещению акцентов при получении банковских займов, ко многим другим факторам, сопутствующим нашей ежедневной работе. Кстати, не всем на самом деле пришлось уж прямо-таки адаптироваться. Для тех, кто приехал в Канаду в 70-е – 90-е или приедет после 2010 года это просто очередная, хотя и весьма нежеланная, но не первая и не последняя встряска. «Не спать!» - говорит жизнь. Раньше мы чертыхались или замирали в неведении, что делать, а теперь просто отвечаем: «ОК», и жизнь продолжается.

Тем, кто не успел или не захотел рискнуть при покупке в низкий зимний сезон этого года, придется раскошелиться. В первую очередь это относится к тем, кто интересуется жильем в средней ценовой группе. Оно оказалось самым востребованным и для тех, кто не может и для тех, кто не хочет вкладывать в недвижимость большие суммы.

Другими словами, из нашего опыта работы за четыре месяца 2009 года можно с увереностью сказать, что на этот сегмент ранка смотрит сейчас большинство. И многие, кто продал свои дома в низкий сезон в силу различных финансовых или семейных причин, не рассматривают сейчас покупку более дорогой недвижимости, но зато активно действуют на рынке небольших отдельно стоящих домов, таунхаусов и семи. Похоже, что заслуженное признание наконец-то получили «линки» - хороший линк купить стало не просто. Такого типа недвижимость покупают сейчас все возрастные группы и именно на нее прогнозируется наибольший прирост цены в ближайшем будущем. Обратите внимание на перспективные районы, ориентированные на новые покупательские группы - снова «отбивается» короткий инвестмент.

Несмотря на перераспределение покупательского спроса дорогие дома и кондо в определенных районах Большого Торонто стали не просто хорошо продаваться, а побили очередной рекорд! Мы опять сталкиваетмя с тем, что на называется bidding wars – «битва» за хорошую покупку. Кстати, появилось и новое модное слово frenzy – в легком переводе означает нечто вроде ажиотажа, в дословном - безумие.

Последний отчет одной из ведущих компаний на рынке недвиждимости выделяет наиболее активную группу покупателей - поколение Х (1965-1980 гг. рождения). Так вот, эти «ребята» скупают сейчас не только дома для собственного проживания, но и коттеджи, кондо-резорты и инвестиционные проекты не только для жизни, но и для бизнеса и развлечений одновременно, что говорит о том, что у этой демографической группы есть и силы и желание и финансовые возможность быть активными игроками рынка. Продажа коттеджей увеличилась практически в 2 раза по сравнению с прошлым годом, и этому есть объяснение – все еще низкая цена и все еще привлекатеньные условия на получение мортгиджей. Так когда же покупать и продавать, если не сейчас?

Еще раз подчеркнем, в средней ценовой категории необычайно привлекательная ситуация: 47% покупательской группы в возрасте 30-40 лет готовы поменять свою недвижимость на «лучшую». В статистической отчетности это сравнивается с передачей «эстафетной палочки» от предыдущего поколения беби-бумеров новому Gen X. В отдельных районах количество знаков «SOLD» превышает привычное «FOR SALE».

Абсолютно очевидно и подтверждено статистически, что «хорошо» сейчас не везде, а только там и у тех, кто на первое место ставит КАЧЕСТВО ЖИЗНИ. Если в обстановке роста цен на недвижимость покупатели не всегда имели возможность выбирать, то сейчас такая возможность есть. Дома, выставленные на продажу по ценам в соответствии с их реальными характеристиками - местом расположения и внутренней начинкой - быстро находят своего покупателя. Остальные по прежнему «висят». И это в то время, как новая волна покупателей готова платить! Интересно, что активизация потребительского спроса очевидна и в достаточно дорогом секторе жилой недвижимости именно там, где дома привлекательны как своим расположением, так и качеством отделки и оснащения (за последние 5 лет эти показатили вышли на передний план).

Как профессионалы на рынке недвижимости можем дать совет, если вы готовы вести активный образ жизни: пользуйтесь сложившейся ситуацией и как покупатель, и как продавец, и как инвестор. Покупайте недвижимость с потенциальным приростом цены в новых условиях экономики. Пользуйтесь банковскими кредитами. При продаже учитывайте, что вырученные средства сейчас как никогда можно успешно вложить в хорошие дома в хороших районах, за которыми будущее. Рынок недвижимости неисчерпаем – нам всем и тем, кто еще только собирается иммигрировать в Канаду, надо где-то жить. Рынок меняется и приспосабливается к текущей ситуации совершенно так же, как и люди приспосабливаются к новым требованиям и условиям жизни. В период всемирной экономической рецессии на слуху различные прогнозы по поводу сроков начала подъема. И независимо от того, пессимистически или оптимистически настроены те или иные люди, хорошая и лучшая недвижимость в цене будет всегда.

ЗАКАЖИТЕ ПОЛНУЮ СТРАТЕГИЮ ВАШЕЙ ПОКУПКИ: ОТ ПОЛУЧЕНИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ДО МОМЕНТА ЗАКРЫТИЯ СДЕЛКИ

ИЛИ БЫСТРУЮ ПРОДАЖУ* ВАШЕГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ В УСЛОВИЯХ НОВОГО РЫНКА

СДЕЛАЙТЕ ЗАКАЗ НА ВАРИАНТЫ, ОТВЕЧАЮЩИЕ ВАШИМ ТРЕБОВАНИЯМ (ЛУЧШИЕ ДОМА И КВАРТИРЫ ПРОДАЮТСЯ В СЧИТАННЫЕ ДНИ).

КОГДА НАЧИНАТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ

            Начать грамотную инвестиционную стратегию можно в любом возрасте. Было бы желание. Просто для этого надо быть дисциплинированным и отказаться от некоторых вредных привычек и воззрений. Вообще говоря, нет разницы в возрасте когда начинать инвестмент: в 25 или в 65, однако для людей второй возрастной группы, вероятно, больше подходят не долгосрочные, а средне и краткосрочные стратегии. Вопрос в том, сколько кому средств может понадобится в будущем, чтобы вести привычный образ жизни. Речь здесь, конечно же, идет об активном образе жизни, а соответственно и об активном инвестиционном планировании.

            Смотрите на инвестиции в недвижимость, как на индивидуальный бизнес без границ и ограничений, ведь инвестор, также как и учитель музыки, бухгалтер, косметолог, адвокат, реставратор, галерист или владелец любого другого бизнеса, связанного с индивидуальной практикой могут работать так долго и в таком режиме, как только пожелают.

НАШ СОВЕТ

            Остерегайтесь в декоре мрачных и блеклых цветов. Попробуйте смешать яркие краски в одной чаше: возьмите красный, белый, черный, зеленый, синий и желтый в равных количествах и смешайте их вместе. Получится один цвет -  булыжный. Не вешайте на окна гардины таких оттенков и не покупайте мягкую мебель, особенно кожаную такого цвета. Вы можете испортить впечатление от любого, даже самого красивого дома.

 



ГОТОВ ЛИ ВАШ ДОМ
К ПРОДАЖЕ

            Это видно сразу и первое впечатление, как правило, не обманывает никогда: убран ли снег, пострижена ли трава, нет ли сухих старых кустов, горит ли свет над гаражом и перед входной дверью. Далее – осмотр самой входной двери: проверьте краску или лак на дереве, не заедает ли звонок, чисто ли на крыльце и ступенях.

            Замените фильтр в фернисе на качественный (фирмы 3М), чтобы воздух в доме был свежим, лампочки во всех светильниках на более яркие, помойте окна, подкрасьте все плинтусы и убедитесь, что занавески или жалюзи на окнах чисты и пропускают солнечный свет.

            Уберите из дома с глаз долой весь хлам, старые журналы, половики, мелкие безделушки, личные фотографии, сломанные игрушки, предметы персонального пользования из ванных комнат. Освободите все горизонтальные поверхности на кухне от посуды и кухонных приборов, разберите завалы в бейсменте и гараже, украсьте дом цветами, которых никогда не бывает много в любое время года.

            Домашние питомцы – возможно хороший инструмент для воспитания детей, но большая преграда для быстрой продажи дома. Найдите возможность отдать друга семьи на все время просмотров и последующих инспекций дома после продажи.
            Не чините препятствий для просмотров вашей собственности в удобное для потенциальных клиентов время. Подумайте о том, что вы – «на войне», которая может или закончиться быстро и в вашу пользу, или иметь несколько кампаний и окончиться вашей «сдачей в плен» обстоятельствам или позорным бегством. Это лишь краткое введение в тему подготовки дома к успешной продаже. Наши полные инструкции – при осмотре «поля боя» живьем.

КАК УСКОРИТЬ ПРОДАЖУ ДОМА

            Возьмите красный конверт и положите в него железный предмет из вашей кухни, горсть земли из вашего сада и кусочек дерева от вашей изгороди. Бросьте конверт в быстро текущую реку (The Practical Encyclopedia of Feng Shui).
         PS Пожалуйста, сообщите, если помогло.