| ОПТИМАЛЬНЫЙ ПОДБОР ВАРИАНТОВ
СХЕМЫ ОБМЕНА ПРИ СЛОЖНЫХ СЛУЧАЯХ
ЛУЧШИЙ СЕРВИС И УСЛОВИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ
ИНВЕСТМЕНТ - НАША ГЛАВНАЯ СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ
| 
|
Наши Сильные Стороны: Знания, опыт, заслуженная репутация, необходимые контакты, мобильность, оперативность, низкие операционные расходы. Мы работаем одновременно в нескольких направлениях, и у нас всегда есть время на проведение open houses, организации просмотров в удобное для заказчика время и других необходимых мероприятий в каждом конкретном случае.
Мастерство – мы делаем фотосъемку объектов, виртуальные туры, заряжаем листинги в MLS и на наши вебсайты, линкуемые с двумя тысячами сайтов-партнеров с гаранитей от ошибок, изготавливаем цветные проспекты-флайеры для презентаций, даем рекомендации по инженерным и дизайнерским решениям для привлечения максимально возможной экспозиции недвижимости, выставленной на продажу.
Переезд - дело не столько хлопотное, сколько приятное во всех отношениях Мы подскажем, где получить качественный сервис и сопутствующие услуги в следующих областях:
::: Банковские услуги: схемы финансирования, мортгиджи, кредитные линии;
::: Адвокатские услуги (Legal Service): Business, Real Estate, Wills & Estates, Construction Loans;
::: Сопутствующие услуги: услуги перевозчиков, строителей, ремонтников, декораторов;
::: Бухгалтерсике услуги: налогообложение, корпорации. Внимание: мортгиджи, вторые мортгиджи, третьи мортгиджи. Финансирование осуществляют частные фонды. Мы рекомендуем рассмотреть альтернативные возможности получения финансирования и воспользоваться нашим 7-летним опытом успешного сотрудничества с подобными фондами. Обращайтесь и используйте финансовы рычаги в своих интересах.
В чем отличие в получении займа в частных фондах от займа в банках и когда можно этим воспользоваться?
::: Если необходимо профинансировать инвестмент в сжатые сроки;
::: Условия финансирования и выхода из договора могут быть лучше стандартных;
::: Вы можете сами предложить удобные вам условия получения финансирования;
::: Это может быть дешевле, чем работать на паритетной основе с партнерами;
::: Получив финансирование можно предложить партнерство друзьям или членам семьи;
::: Вы сами контролируете денежный поток вашего инвестмента.
::: Сумма финансирования может быть виртуально неограниченной.
ПРИМЕРЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИНВЕСТМЕНТА
Сегодня начнем с приятного: будем инвестировать в недвижимость наряду с другими капиталистами.
Для примера возьмем 2 bedroom condo unit на Finch/Don Mills. Предположим, мы купили этот юнит 4 года назад за $180,000. Если даунпеймент составлял 25%, то его сумма была $45,000. В этом случае мортгидж составлял $135,000 (предположим что мы его получили, как 3.375% variable). Тогда месячный платеж банку равен $666.83 (округлим до $667), из которых interest $375 и principal $292. Предположим, что стоимость этого кондо юнита увеличивалась на 5% в год, тогда за 4 года это увеличение составит 5% х 4 = 20% (cap appreciation). Теперь предположим, что мы сдали этот юнит за $1,400/month. При этом наши расходы составят: таксы $110, condo fees $400, страховка $18, интерес банку $375. Всего расходов $903. Доход же составит $1400 - $903 = $497 x 12 Months = $5,964. Разделим его на инвестмент ($45,000 даунпеймент) = 13.25%. Прибавим сюда Cap Appreciation 20.00% и получим всего возврат 33.25%. А теперь посчитайте сами, какой % возврата вы получите, внеся не 25%, а 15% в качестве даунпеймента. Поразительно, да? В целом, конечно же, цены на недвижимость не всегда равномерно растут вверх. Здесь наблюдается спиралевидная зависимость, так как по большому счету, они (цены) никогда не возвращаются на прежний уровень, а, даже сильно просев, потом стремительно движутся вверх. Так, после последнего пика в 1989 г. (когда цены с $229,635 в 1988 г. подскочили до $273,698 в 1989-м), последовал спад, достигший минимума в 1996-м ($198,150), после которого, цены неумолимо растут из года в год и в 2004-м в среднем превысили отметку в $300,000. То есть в долгосрочном плане тенденция роста сохраняется, и по статистическим данным составляет 8-8.5% в год в течение последних 30 лет (так в 1974-м году средняя цена дома для одной семьи по данным Toronto Real Estate Board составляла $52,806, увеличившись с $29,492 в 1970-м). При этом надо иметь ввиду, что при условии общего роста цен, они много выше усредненного показателя на недвижимость новых годов постройки (1-5 лет) в перспективных с точки зрения качества жизни, и, соответственно, инвестиций, районов Большого Торонто. При снижении же цен, наиболее «страдают» объекты недвижимости в неперспективных районах. Мой совет – меняйте свои объекты, следите за тенденциями, за модой, наконец, на те или иные виды современных жилищ. «Вынимайте» деньги из пассивного оборота, давайте им работать на вас, а не на инфляцию. Не бойтесь рефинансировать свои объекты недвижимости, получайте более низкий % на банковский кредит, старайтесь избежать штрафных санкций, но даже если они неизбежны, все равно выгоднее заплатить 3-х месячный штраф, чтобы получить, скажем, не 5, а 3%, вынув определенную сумму и вложив ее, например, в покупку нового дома, а потом еще и платить столько же, сколько и раньше. Как говорится, почувствуйте разницу. Неповоротливость в наши дни дорого стоит, и платит за это сам лентяй, не желающий жить в ногу с современными тенденциями постоянного перераспределения вложенных средств. А теперь еще один пример. Представим, что вы приобрели в 2000-м году свой первый таунхауз стоимостью $200,000, заплатив даунпеймент в размере 25% от его стоимости или $50,000. Вам тогда было, скажем, 35-40 лет, и Вашей семье дали мортгидж в размере $150,000 под 6% годовых (5 years closed, 25 years amortization). Через 3 года цена этого дома возросла, скажем, до $260,000. А баланс по мортгиджу с учетом Prepayments уменьшился, скажем, до $115,000. Теперь в этом доме изменился показатель, называемый емким словом Equity – то есть дом «дал прирост» своей стоимости. Казалось бы, ну хорошо, мой дом теперь дороже, сказал бы кто-то, но не наш герой-инвестор. Ведь он не хочет смотреть на этот «виртуальный» прирост. Он хочет пустить его в оборот. Как? Он идет в банк и просит рефинансировать свой долг банку. Банк с удовольствием оплачивает оценщика (estimator), который указывает в своем отчете, что данный объект недвижимости действительно «набрал в весе» и его рыночная цена действительно составляет $260,000. Тогда банк предлагает нашему герою следующую схему: он (банк) сам же у себя гасит 3-х месячный штраф за досрочное расторжение договора на 5 лет, так как предлагает подписать новый договор на банковский заем (mortgage) на сумму в $195,000 под 3% годовых V.R. с пересмотром ставки каждые 6 месяцев. При этом наш герой будет платить столько же в месяц банку принципал и интерес, но при этом получит $80,000 ($195,000 - $115,000) cash (наличными) на свой банковский счет, которые можно немедленно пустить на инвестмент, и он скорее всего купит два новых, только что отстроенных дома. В одном он планирует жить сам (ведь старый-то теперь и продать можно), а второй, купленный на имя уже взрослого ребенка будет целиком сдавать в течение 1-2-х лет, пока и этот дом можно будет «разменять» на 2 других. Подобные схемы можно и нужно использовать, при этом не обязательно начинать с 25% в качестве даунпеймента. По моему личному опыту могу дать совет, что на сегодня выгодно положить 15% по двум причинам: этого достаточно для людей которые работают на себя (self employed), и вы можете приобрести 2 объекта недвижимости, «добрав» остальные 5%, скажем, с кредитной линии, взятой под 7-8% годовых. Конечно не надо забывать и об RRSP, и о некоторых суммах в качестве savings на случай непредвиденных обстоятельств, но в целом предлагаемая схема такова, что позволяет инвестору удваивать количество объектов недвижимости каждые два года до того момента, пока он не объявит себя счастливым «сеньором» - до момента выхода на пенсию. Таким образом, к 60-65 годам, у него будет, скажем, 14 объектов: 5 кондо юнитов, 5 домов, 3 таунхауза и коттедж. В дальнейшем можно спокойно продавать в зависимости от конъюнктуры рынка, например, по 1 дому в год, гася полученной прибылью оставшиеся мортгиджи, продав, скажем, 3 кондо юнита, 2 таунхауза и 2 дома. Теперь наш герой - сеньор владеет «всего» 7 объектами недвижимости, общей стоимостью, скажем $3,000,000. БЕЗ МОРТГИДЖА! В одном из кондо он живет сам, в одном из домов – семья его выросших потомков, в коттедже все собираются круглый год по праздникам, а оставшиеся 2 кондо юнита, 3 дома и 1 таунхауз приносят ему постоянный доход от сдачи в аренду. Мы не знаем, каковы будут цены через 20 лет, поэтому расчет сделаем по текущим ценам на сегодня: 2 condo $1,200 x 2 = $2,400 в месяц 3 дома: $2,200 x 3 = $6,600 в месяц 1 таун: $1,400 в месяц Всего: $10,400 в месяц Думаю, что читатель согласится со мной, что на эти деньги можно позволить себе и Кадиллак, и круиз на океанском лайнере, и коллекционирование чего бы то ни было. Да и память благодарных наследников, получивших часть, оставшуюся от ваших мудрых инвестиций, дорогого стоит. Так что не бойтесь начать с малого – и приумножится оно. А с вопросами, что и где покупать сегодня – обращайтесь. Будем рады помочь во всем советом и делом.
Rosedale - один из лучших районов Торонто для жизни и инвестиций |