Почитать-подумать - инвестиции в недвижимость в Канаде, недвижимость в провинции Онтарио, в Торонто и окрестностях, инвестиционная недвижимость в Канаде, инвестиции в недвижимость с Сергеем Орловым.

Некоторые темы для дискуссий с начинающими инвесторами:

О том, что недвижимое имущество дорожало, дорожает и будет дорожать с течением времени знают все. Сегодня я коснусь некоторых уже отработанных инвестиционных схем, которые на первый взгляд достаточно просты, однако это и есть их основное преимущество. Если в отдельных видах инвестиционных программ окончательный подсчет прибыли достаточно сложен или вообще невозможен ввиду множества 'если' и 'но', то в простых и 'откатанных' схемах конечный результат более или менее, но обрисовать все-таки можно.

Итак, поступил заказ купить 'profitable home'. Каковы же критерии отбора такой недвижимости на рынке сегодня? На мой взгляд, таких критериев не более пяти. То есть их можно конечно дробить до бесконечности, но в конце концов все опять возвращается 'на круги своя':

КРИТЕРИЙ 1: 'The right things wrong' - термин, который достаточно точно передает суть понятия, но перевести его все-таки сложно. Этот термин описывает что-то неправильное, что очень даже применительно к факту покупки недвижимости. Поясню на примере. Прежде всего, сегодня, осенью 2005 года, я не рекомендую покупать новые, еще не построенные, дома или, тем более, кондо, в расчете на прибыль в ближайшем будущем. Это надо было делать раньше. Спорно? Спорно. Однако, это моя точка зрения, которую я попытаюсь аргументировать.

Во-первых, я рассматриваю риск 'не получения' планируемой сегодня прибыли от продажи нового жилья через год-два года как достаточно высокий. То есть, если рынок будет продолжать идти вверх и (1) в процессе проведения строительства, и (2) на момент сдачи объекта в эксплуатацию (то есть перехода права собственности к покупателю), и (3) на момент продажи дома или квартиры - продажа может принести прибыль. Однако это вовсе не обязательно, так как неизвестно, какова будет ситуация через означенное время, когда большинство строительных площадок Большого Торонто 'выдадут на гора' огромное количество новых домов, часть которых была куплена для перепродажи. И что в итоге ожидает тех, кто выйдет на поле этой игры последним? Ответ на эти вопросы я определяю как достаточно высокую степень инвестиционного риска в новое строительство. Выше (на сегодняшний день), чем я могу рекомендовать.

А что же взамен? Что может принести прибыль с меньшим риском, когда деньги вложены в реальные, уже построенные объекты? На мой взгляд, как раз 'The right things wrong', то есть в определенные объекты недвижимости с потенциалом роста в цене. Для опытных инвесторов и игроков на рынке недвижимости синонимичный термин 'fixer uppers' - как звук охотничьего рожка перед началом охоты. А если вы еще помните некоего Тимура и его команду - так это и есть 'готовность номер один'!

Практически каждый из современных инвесторов (так или иначе) приобщен к покупке-продаже 'fixer uppers properties', то есть недвижимости, нуждающейся в переделке, ремонте или элементарной доработке дизайна с целью улучшения ее потребительских свойств и дальнейшей перепродажи. Хочу особо отметить, что здесь и есть один из самых больших 'камней', о которые спотыкаются начинающие игроки, особенно, если они не позаботились о том, чтобы получить хотя бы элементарную информацию о тенденциях спроса, сроках строительства, росте цен, окупаемости вложений, банковских штрафах, и т.д.

Перепродать недвижимость можно или через длительный период времени - в этом случае проводится расчет long term market value appreciation или достаточно быстро для получения 'быстрой прибыли'.

Господа хорошие: если вы купили дом в расчете пожить в нем пол года - год, а потом продать, то НЕ ОЖИДАЙТЕ, что он позволит вам извлечь 'быструю прибыль', если вы 'ВДРУГ!' решили продать его через месяц-два после приобретения. Как правило (за очень редким исключением, заблаговременно, опять же, спланированном), среднестатистический объект недвижимости несет в себе потенциал, который я назвал бы 'или-или': или (1) дом, рассчитанный на долгосрочный инвестмент, или (2) для продажи в течение года по параметрам ценообразования рынка на момент принятия решения. И 'вдруг' здесь не может быть по определению.

Заповедь номер один: планируйте!

Итак, всеми любимый 'fixer uppers' - дома и кондо с такими характеристиками есть в каждой комьюнити и в каждом районе. Теоретически. Практически их надо ловить и выслеживать, чем занимаются многие, а вовсе не единицы. Это - составляющая большого бизнеса. Кто-то отслеживает недвижимость для вложения капитала в $300,000, а кто-то в $30,000. По сути - одно и то же, однако мне не совсем понятны амбиции тех, кто 'умеет делать все' - вкладывать средства своих клиентов и в миллионные проекты, и в достаточно скромные (при сопоставлении) сделки купли-продажи на уровне цен в $200,000-400,000. То есть, по моему разумению, лозунг 'танцуют все' здесь не подходит - слишком много специфики, которую знают только те, кто 'варится в этом котле' изо дня в день, а не попадает сюда 'как кур в ощип'.

Заповедь номер два: холодный расчет!

Если вы приобрели недвижимость в районе, имеющем определенные характеристики и тенденции продаж, и дом/квартира не нуждается в переделке, то за счет чего же вы рассчитываете 'вынуть деньги'? Если только за счет естественного прироста цен, но в краткосрочном временном масштабе этот прирост как раз и покроет ваши издержки на закрытие сделки. В чем же смысл такой 'инвестиции'? Думаете, такие варианты редки? Да сплошь и рядом!

В этом смысле очень показательны скорые трансакции с квартирами в кондоминиумах. Я вовсе не отрицаю потенциал их возможной доходности, а просто хочу подчеркнуть, что относительно 'fixer uppers' у кондо очень низкий процент наращивания цены таким способом, за исключением тех, что уж вовсе 'disaster', а это, как правило, Power of Sale или, наоборот, исключительных в своем меньшинстве вариантов, например, пентхаузов, имеющих особые свойства: располагающихся в определенных зданиях и имеющих характерный эксклюзивный статус, дополненный нестандартной планировкой, видами из окон, оснащением, соседством со знаменитостями и т.д. В остальных случаях, кондо юниты, нуждающиеся в доделках, а также их юниты-соседи, пребывающие в более-менее нормальном состоянии, сильно в цене не разнятся и, в основном, 'подтягиваются' под цены недавно проданных юнитов.

Дома и таунхаусы с моей точки зрения несут значительно больший потенциал. Применительно к этому типу инвестиций мы не затрагиваем дома, нуждающиеся в капитальном ремонте. Это - отдельная тема, она тоже имеет право на существование и (более того) - прибыльна, популярна и достаточно откатана. Но НИКАКОГО отношения к теме 'fixer uppers' не имеет. Не путайте. Здесь другие масштабы и общее - только теория. На практике все будет несколько иначе.

Заповедь номер три: no major renovation!

Итак, на повестке дня для тех, кто инвестирует в 'fixer uppers', интересным может быть: покраска дома снаружи и изнутри, украшение приусадебного участка как перед домом так и с обратной стороны, навеска дорогих светильников, переделка кухни, как-то: полное или частичное обновление встроенной кухонной мебели и замена кухонных приборов, обновление ванных комнат, настилка новых полов, и т.д. Учитывайте, что инвестиции в старые и новые дома предполагают весьма существенную разницу. Для этого типа инвестиций не желательны: дорогостоящая перепланировка, капитальный ремонт (особенно починка фундамента), замена труб, электропроводки, крыши. Почему? Может не 'отбиться'!

КРИТЕРИЙ 2: 'А почем брали?' Практически всегда агент, работающий в интересах покупателя может сообщить своему клиенту размер суммы, которая была уплачена настоящими владельцами дома на момент его приобретения. В большинстве случаев эта информация будет предельно точной, поскольку официально доступна для профессионалов. А вот зачем нам считать чужие деньги? Цены, уровень инфляции, стандарты строительства, инфраструктура района и другие показатели, влияющие на определение цен на момент покупки/продажи объекта недвижимости делают стоимость покупки десятилетней и, даже трехлетней давности практически условными. Гораздо более важным представляется сравнительный анализ стоимости проданных или выставленных на продажу объектов недвижимости именно сейчас, сегодня. Но это только на первый взгляд.

При более детальном анализе стоимости нашей предположительной покупки, который я называю 'вперед, в прошлое', мы все-таки можем увидеть, насколько выгодной была сделка покупки для теперешнего владельца дома. Это особенно важно, если выбранный нами дом куплен не так давно. Здесь в игру вступает следующий фактор: чем выгоднее была сделка купли продажи для теперешнего владельца недвижимости, тем больше мы можем рассчитывать на понижение цены в процессе переговоров. Если, скажем, дом был приобретен в результате срочной продажи ввиду развода, переезда, Power of Sale по цене много ниже рыночной, и мы это знаем, вероятнее всего, нам удастся значительно снизить цену покупки. Это, конечно, не касается домов, приобретенных специально с целью повышения их потребительских свойств и перепродажи - тут уж 'пощады не жди'. Но в обычном, среднестатистическом случае, мы часто сталкиваемся с возможностью определить 'how much room the seller has to negotiate'.

Заповедь номер четыре: определите возможность торга не только для себя, но и для другой стороны.

Раз уж мы коснулись такой замечательной темы как торг, то я просто не могу удержаться, чтобы не коснуться такой темы, как желание купить на халяву. Я не имею в виду выгодную покупку - это всегда наша цель. Я имею ввиду тенденцию подавать Offer по принципу 'а вдруг отдадут' или 'давай попробуем'. Тенденция эта распространяется со скоростью инфекционного заболевания, передаваемого воздушно-капельным путем. То есть легенды о том, что кто-то задаром купил и потом ничего не сделав продал и заработал - так 'капают некоторым на мозги', что они (мозги) в какой-то момент перестают выполнять свою функцию.

Однако вернемся к реальности. Итак, КРИТЕРИЙ 3: 'deduct from market value'. Этой темы мы уже косвенно касались - очень часто мы встречаем листинг, в которым написано, что дом или кондо продается 'as is'. Это надо понимать как сигнал к тому, что данный объект недвижимости нуждается в серьезном ремонте или полной переделке. Те, кто еще помнит заповедь номер три, может быть, и помнят мое предостережение не вкладывать значительных средств в инвестиционные проекты типа 'fixer uppers', рассчитанные на короткий временной отрезок.

Влезать в дорогостоящий ремонт можно только в том случае, если, сделав анализ продаж соседних домов с аналогичными потребительскими свойствами и вычтя из них стоимость предположительного ремонта, составленного не дилетантами, которых на рынке 'renovation' ну просто пруд-пруди, а именно профессионалами, вы приблизитесь к предполагаемой реальной стоимости выбранного вами объекта. Хотя есть хорошо известные места, где каждый второй дом или полностью реставрирован или заново выстроен и удачно продан. Посмотрите, например, историю домов на широте York Mills-Lawrence/Bayview-Leslie - увлекательнее приключенческого романа.

Заповедь номер пять: вычитайте затраты при покупке, только тогда вы их компенсируете при продаже!

Итак, дальше - что еще способствует выгодной покупке? Конечно причины, по которым владельцы продают свой дом. О важности этого фактора все знают. Иногда, в случае, если агент продавца занял позицию 'гласности', о наличии такого фактора узнает агент покупателя. Сигналом, как правило, служит фраза о 'motivated sellers', прямо внесенная в листинг или оброненная в личной беседе. Это - шанс купить по хорошей цене, которым и надо воспользоваться. Разница в цене может быть просто поразительной, особенно, когда продавец действует не только под давлением обстоятельств, но и эмоций.

КРИТЕТРИЙ 4: покупайте у тех, кто хочет продать.

Самый, кстати, 'плохой' продавец, это тот, кто просто 'щупает' рынок, пытаясь найти момент, когда ввиду каких-либо причин его дом уйдет по максимально возможной цене. Это довольно распространенная тактика продажи, когда дом то появляется, то исчезает с рынка на некоторое время. Достаточно часто неизощренные наблюдатели рыночных игр приходят к выводу, что дом 'завис', хозяева - 'дураки', агент - сами понимаете кто. Для удачного ведения игры 'давай посмотрим' нужно одно - отсутствие необходимости срочно продать дом, но присутствие, как вы сами понимаете, желания и правильно отработанная стратегия.

Ситуация с motivated home seller весьма выгодна для покупателя, однако часто приводит к созданию ситуации, называемой 'multiple offer', то есть, когда владелец дома получает больше чем одно предложение (offer) на покупку одновременно. Подобная ситуация возникает, кстати, практически всегда, если выставленная цена ниже рыночной. Я не буду вдаваться в анализ возможных сценариев развития торга в ситуации multiple offer, однако отмечу, что для потенциальных инвесторов это - сигнал уйти. Почему? Потому, что если обычный покупатель рассчитывает купить хороший дом по нормальной рыночной цене, и качество дома при этом может являться важнейшим приоритетом то инвестор должен купить свой дом за цену только ниже рыночной. И это его главный приоритет. В процессе торга цена непременно поднимется до рыночной, motivated seller останется мотивирован, однако мы потеряем возможность вести переговоры на понижение цены.

Можно ли повлиять на развитие ситуации? Нет. Но можно избежать ее возникновения. Для этого, в случаях, когда мы видим на экране нашего компьютера выгодное для инвестиций предложение, мы едем не просто смотреть этот объект. Мы едем принимать решение, поскольку промедление может привести к возникновению конкурирующих предложений. Ничего не поделаешь. На рынке недвижимости никто никого не ждет и не догоняет...

Заповедь номер шесть: всегда будьте первыми.

КРИТЕРИЙ 5, ПОСЛЕДНИЙ: а при чем тут их mortgage и какое отношение он имеет к моему mortgage ...Что такое банковский займ, знают, наверное, все. Некоторые ощущают его (mortgage) как главного члена своей семьи, заботясь и пестуя его денно и нощно. Некоторые относятся к нему прямо-таки пофигистски. То есть вроде как он (mortgage) автоматически со счета снимается, и фиг с ним. Обе точки зрения, бесспорно, имеют право на существование. Общим в разрезе этого понятия является то, что мало кто задумывается при покупке дома или квартиры о том, а можно ли использовать банковский займ (или его отсутствие) продавца в своих интересах.

Можно. И несколькими путями. Пути эти, надо заметить, не настолько распространены сейчас, чтобы быть общеупотребительными. Основная причина та, что процент на банковский займ сейчас пока невысок. Хотя это, как уже понятно, явление временное. Хотя резкого скачка никто пока не ожидает, постепенный рост также очевиден. Однако процент - не единственная головная боль покупателя.

Про беби-бумеров (рожденных в 1946-1964 гг.) все знают, хотя не многие готовы таковыми себя признать. Беби-бумеры стареют, выходят, по-нашему говоря, на пенсию, продают свои давно выплаченные дома и покупают себе недвижимость в так называемых экзотических местах нашей планеты: в Центральной Америке, Карибском бассейне, на Филиппинах, в заповедных местах Канады - кому что по душе. Их финансовая цель, в данном случае, как правило, сводится к тому, чтобы купить себе более дешевое жилье с более подходящими потребительскими свойствами, а освободившиеся средства направить на себя же любимых - то есть попросту говоря иметь возможность сохранять достойный образ жизни, тратя их в течение определенного времени. Спросите у продавца или узнайте у его агента, что он, теперешний владелец дома, будет делать с освободившимися после продажи средствами.

Заповедь номер семь: если ответ 'положат деньги в банк' - вы наткнулись на золото.

Именно в этом случае, мы можем обговаривать с продавцом возможность получения ссуды посредством использования его средств. Сложно? И да, и нет. В двух словах, продавец может одолжить вам средства на покупку своего же дома, выступив в этом случае инвестором, то есть, инвестируя свои средства вам под проценты. Как и почему он может захотеть это сделать - несколько иная история.

Теперь еще один способ сокращения затрат: покупка дома вместе с уже существующим на него банковским займом. Замечу, что в реальной жизни не все так просто, как выглядит на бумаге, хотя бы потому, что вместить большое количество необходимой информации в небольшое поле статьи не всегда возможно, да и нужно. Финансирование со стороны продавца, конечно же, предполагает и ограничения, и определенные сложности и т.п. как и все, что связано с передачей и одалживанием денежных средств. Однако все это не только имеет право на существование, но и существует в реальности. Посему поводу все, кто знают, как этим воспользоваться - давно уже пользуются.

В заключение отвечу на самый распространенный вопрос, который мне задают начинающие инвесторы: какой самый легкий и доступный способ инвестиций на сегодня? Инвестиции, это, прежде всего, умение и риск. Задача - сделать этот риск обоснованным и не лениться приложить свои умения к достижению поставленных целей извлечения прибыли из сделанных вложений, а недостаток оборотных средств - нормальное состояние среднестатистического инвестора, к чему относиться надо весьма прагматично.

Наш англоязычный сайт содержит сотни статей на эту тему в главе REAL ESTATE INVESTMENT ARTICLES

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КАНАДЕ

Каждый из наших кидает здесь вызов...

А. Сокульский

Итак, Канада. Свободная страна, живущая по законам выгоды. Выгоды для каждого жителя в отдельности, выгоды для комьюнити, выгоды для тех, кто управляет этой страной, выгоды для тех, кто определяет ее развитие – для Business People.

Каждый инвестор имеет свой собственный стиль работы, шкалу риска, оборотные средства, используемые в определенных временных рамках. Риск. Его величина определяется на основе анализа ожидаемого возврата, включая показатель возможных потерь. Кто-то допускает больший риск и зарабатывает или теряет больше, кто-то – наоборот. Возврат. Это прибыль после уплаты налогов. Может быть в виде интереса (Interest), дивидендов (dividends) или доходов от вложенного капитала (capital gains). Здесь все зависит от стабильности рынка и анализа прогноза его развития вверх или вниз (некоторые инвесторы получают максимальный возврат на вложения во время кризисов). Временные рамки. Это расчетное число лет инвестмента. В грубой форме можно сказать так: чем короче инвестмент, тем больше требуется вложений. Ликвидность. Номинальное количество полученных реальных денег после инвестмента.

Цель инвестора – минимизация риска инвестмента и максимизация возврата, и здесь важен баланс всех вышеперечисленных показателей. В дополнение к этому надо учитывать еще два важных фактора: инфляцию и диверсификацию (diversification). Инфляция. Понижает покупательную способность денег. Если инвестмент слишком длинный, то конечный прирост оборотных средств в итоге будет нивелирован их покупательной способностью. Диверсификация. Процесс уменьшения инвестиционного риска путем распределения финансовых вложений в различные сферы, имеющие различные степени зависимости от тенденций развития рынка.

Инвестиции в недвижимость – великолепный способ приращения капитала. Однако здесь нужны определенные знания, опыт и даже интуиция. Не надо бояться брать в долг заемные средства, чтобы использовать их как рычаг достижения финансового благополучия. Но надо знать сколько, на каких условиях, насколько и, главное, во что их вложить.

Что же предлагает канадский рынок коммерческой недвижимости? В этом обзоре мы не будем касаться объектов, требующих крупных капиталовложений, а соответственно сопряженных с финансовыми рисками, анализ целесообразности приобретения которых требует привлечения высокооплачиваемых финансовых аналитиков. Это другая тема и для «крупной рыбы» используются другие источники информации.

Для тех же, кто располагает суммами от $99,000 варианты ниже. Причем имейте ввиду, что можно собрать пул инвесторов и приобрести тот или иной объект «в складчину». Эта схема давно отработана в Канаде, и в зависимости от количества участников, вклада каждой из сторон и целей инвестиции оформляется как партнерство, корпорация, совместное предприятие или траст.

Вообще говоря, совет такой: в отличие от покупки частных домов (residential), где сумма первоначального взноса особого значения не имеет, и можно стать владельцем любого объекта (отдельно стоящий дом, таунхауз или квартира в кондоминиуме), заплатив за него 5% от его номинальной стоимости, а на оставшуюся сумму получить мортгидж, то при приобретении коммерческой недвижимости рекомендуют иметь «запас прочности» 1:4. То есть, если вы хотите приобрести ресторан или доходный дом за $50,000, то нужно иметь $200,000.

Примеры коммерческой недвижимости, выставленной на продажу:

Магазин модной одежды (Boutique) в даунтауне Джорджтауна, Онтарио площадью 3,100 sq. feet. Gross Income $160,000, Net income $77,600. Цена $47,500.
Ирландский Pub на Queen St. в Торонто, рядом с популярным районом Beaches. 52 посадочных места. Отличный декор. Цена $49,900.
Ресторан быстрого обслуживания (fast food, take out) в Миссиссаге площадью 1,600 sq. feet. Gross income $2,300 в неделю. Цена $54,500.
Фотографическая студия в даунтауне Торонто площадью $350 sq. feet. Gross income $96,000, Net income $42,000. Цена $55,000.
Художественный салон (Art shop) в центре North York площадью 402 sq. feet. Gross Income $100,000. Цена $99,000.
Ресторан (fast food, take out) в Торонто (midtown). Идеален как семейный бизнес для новых иммигрантов. Gross income $180,000, Net income $56,000. Цена $129,000.
Английский Pub в Торонто (East side), 38 мест внутри и 38 на патио. $100,000 потрачено на оформление. Цена $199,000.
Автозаправочные станции SHELL, ESSO и др. Многие имеют магазин, кофе-shop. Income 60,000 - $150,000 в год. Цена $135,000 - $499,000.
Автосервис в Воне (Vaughan) площадью 2,700 sq. feet. Открыт 6 дней в неделю. 3 гидравлических подъемника, другое оборудование. Gross income $300,000. Цена $199,900.
Банкетный зал в Ричмонд Хилле на 320 мест, площадью 7,000 sq. feet. Gross income $450,000, Net income $170,000. Цена $249,000.
Ресторан с апартментом в Братфорде. На первом этаже – ресторан на 92 места. На втором – апартмент с 3 спальнями. Можно жить самому, а можно сдавать персоналу ресторана. В цену $289,000 включено все оборудование и весь инвентарь.
Производственное помещение (Manufacturing/Warehouse) площадью 3,540 sq. feet в Миссиссаге. 3 туалета. Высота потолков 18 feet. Цена $359,000.
Франчайзинговый ресторан Country Style (кофе и выпечка) в Торонто (West side) площадью 2,300 sq. feet. Популярный брэнд. Gross income $675,000. Цена $379,000.
Apartment Building - здание с 8 отдельными квартирами (8 units) в Гамильтоне. Можно жить в одной из них или сдавать в рент все юниты. Цена $429,000.

Эти и тысячи других готовых бизнесов, а также офисные и производственные помещения и свободная земля ждут вас. Узнать о том, насколько то или иное месторасположение того или иного бизнеса популярно, какова стоимость земли, на которой расположены те или иные объекты, каков объем автомобильного траффика в день, каковы налоги, перспективы роста населения в том или ином регионе и т.д., можно обратившись к специальным картам и другим ресурсам, на которых указаны все вышеперечисленные показатели.

Вообще говоря, в коммерческой недвижимости четко прослеживается тенденция принятия решения будущим владельцем о приобретении того или иного объекта в зависимости от цели приобретения:

User - тот, кто выбирает себе объект, чтобы использовать его непосредственно для целей бизнеса: расположение, архитектура и дизайн помещений, количество парковочных мест и клиентов, наличие разрешения на использование для тех или иных видов деятельности, лицензий, оборудования и оснастки, что включено и что не включено в стоимость, оборот денежных средств и т.д.

Investor - интересуется только возвратом на вложенные средства. Инвестору все равно, где расположен объект, его архитектура, количество клиентов и т.д. Его интересует только финансовая составляющая (needs, cash flow, risk), ее настоящие (investment) и будущие (return) характеристики, то есть в конечном итоге чистая прибыль, полученная в определенное количество времени.

В коммерческой недвижимости выгодно использовать финансовые рычаги (leverage) или other’s people money (заемные в финансовых учреждениях средства). Однако здесь надо помнить правило: чем выше прогнозируемый возврат, тем выше риск, и наоборот. И задача любого инвестора – максимизация возврата, минимизация налогов и ограничение ответственности перед властными структурами.

Задачей же риэлтора – специалиста по покупке и продаже недвижимости – является профессиональная консультация заказчиков на всех этапах работы:

Грамотно составленный договор покупки или продажи объекта, в полной мере защищающий заказчика от любых неожиданностей (условия приобретения/продажи и выхода из договора).
Организация финансовой экспертизы приобретаемого коммерческого объекта.
Организация консультаций у адвоката, специализирующегося на тех или иных видах коммерческой недвижимости.
Изучение истории владения выбранного коммерческого объекта.
Организация инспекции специализированными компаниями: физическая, геологическая, археологическая - канадская особенность при освоении земель, экологическая - на наличие вредных веществ в почве, воде, структуре сооружения и т.д.
Экспертиза возможного использования объекта (zoning) и возможность изменения статуса его использования (rezoning).
Наличие действующих лицензий (например, франчайзинговой или ликерной в ресторанах) и возможность получения таковых в будущем (могут иметь ограниченный срок действия без возможности их возобновления).
Наличие договоров аренды, субаренды, сроков и условий их действия (очень серьезный пункт).
Наличие судебных рисков, наложенных на предыдущих владельцев, которые могут быть перенесены на новых.
Выбор вида собственности (партнерство, корпорация, совместное предприятие, траст), помощь в регистрации компании и ее мониторинге.
Организация финансирования приобретения финансовым учреждением с получением максимально возможных льгот.
Многие другие важные вопросы: помощь в организации грамотной рекламы, документооборота, финансовой экспертизы лицензированным бухгалтером (chartered accountant) и т.д.

Но прежде чем начать инвестировать, надо определиться в своих планах. Взять в аренду помещение и наладить производство какой-то продукции? Открыть магазин или супермаркет? Купить плазу и сдавать ее мелким ретейлерам? Приобрести землю на берегу озера и построить пансионат? Интересует демографическая ситуация в выбранном вами районе? Уровень дохода потенциальных потребителей в выбранном вами районе и уровень преступности? Хотите узнать о сезонных факторах, перспективных планах развития районов и т.д.?

Инвестор по определению не может быть уверен в конечном результате на все 100%, и контролировать абсолютно весь процесс инвестирования. Рынок прогнозируем и не прогнозируем одновременно. Он может идти вверх или вниз. Инвестор может получить прибыль и даже сверхприбыль, а может потерять часть своих инвестиций или все. Но если он не в процессе – он не получит никакого результата. Ошибки и потери в современном мире инвестиций нельзя рассматривать как фатальность, но как школу.

У нас есть традиция: после окончания очередной инвестиционной программы отправляться куда-то на отдых.
В данном случае это была поездка на Тихоокеанское побережье Мексики. Присоединяйтесь!

HomeLife/Victory
Realty Inc., Brokerage
10720 Yonge St., Unit 226
Richmond Hill, ON, L4C3C9
T: 905.737.0033
F: 905.737.3132

SERGEY ORLOV
Sales representative
Direct: 416.277.6569
sorlov@trebnet.com

VERONICA ORLOVA
Sales representative
Direct: 416.275.0114
vorlova@trebnet.com

Boutique Estate

В своей практике нам приходится сталкиваться с разными людьми. На этот раз мы проанализируем ситуации, в которых оказались те, кто задумал сломать сложившуюся веками практику, что сапоги тачает сапожник, а пироги печет пирожник. Истории, описанные ниже, базируются на реальных фактах, а все имена вымышлены. Итак...

Наташа получила совет продавать купленный дом ранней весной. Был приведен покупатель, которому дом понравился. Обговорили цену - $430,000. Однако Наташа стала сомневаться, что цена наибольшая, нашелся «друг», посоветовавший подождать, и вот Наташа отложила сделку. Итог: дом был продан через год с другим агентом за $409,000.

Ирина решила самостоятельно сделать ту работу, которую обычно проводят опытные агенты. Сама выбрала билдера, строительную площадку, модель дома и участок. Построенный дом в реальности оказался совсем не таким, как она предполагала, пришлось многое доделывать и переделывать после его сдачи, да к тому же, въехав в новостройку, она и не предполагала, что строительная техника под ее окнами будет работать еще целых 1,5 года. При встрече она заявила, что никогда больше не купит дом от строителя. Но на этом ее приключения не кончились.

Теперь она решила купить дом «на инвестмент». Никаких агентов. Сама выбирала варианты в МЛС, а, выбрав, стала обзванивать агентов и предлагать «схему»: 50% - агенту, а 50% - ей, так как работа-то была вся проделана ею самой. При следующей встрече она рассказала, что выбранный объект при кажущейся дешевизне покупки и «заработке» на чужих комиссионных оказался не то, что не прибыльным, а вообще пошел в убыток, так как никто не хотел арендовать дом, расположенный в месте, где нет ничего из того, что бы привлекало потенциальных съемщиков. Интересно, что она предпримет в следующий раз?

Андрей категорически против долгов и не хочет получать мортгидж, так как надо будет платить банку проценты. Приехал в Канаду 6 лет назад, уже получил гражданство, а все снимает. Зарабатывает и снимает и снова зарабатывает и опять снимает... квартирку в бедняцком районе и снимает со счета заработанные нелегким трудом водителя трака деньги. Пару лет назад, когда вроде заработки пошли в гору, была у него мысль поддаться уговорам уважаемого им агента и купить домик, да жаба задушила. А потом дела пошли под гору и все, что накопилось, проелось. Так и живет он, так и снимает. Ни кола, ни двора, ни перспектив.

Максим в Канаде 9 лет. Работает в Торонто и хочет новое жилье именно в Торонто. А оно дорого. А в пригород не хочет, так как далеко. Так уже более трех лет. Все работает, все не хочет, только с каждым годом, с каждой получки количество квадратных футов, которые он может приобрести, опираясь на свой годовой заработок, все уменьшается. «Не может же этот рост цен продолжаться вечно»,- говорит при встречах Максим. «Вот я дождусь, когда оно вспять пойдет, вот тогда и поговорим». Так и ждал старик у моря, когда рыбка снова вернется, а она все никак...

Людмила жила в бейсменте с семьей 4 года. Решились они дом купить. Мортгидж получили и дом купили. Да такой, что год приглашали все гостей, радовались. Дом новый, в прекрасном пригороде Торонто. Все под рукой, воздух, парки... А тут и деньги в руки. Посоветовались и решили купить совсем новый дом от билдера, чтобы к моменту окончания его строительства переехать в него, а теперешний дом - продать. Когда под новый дом был заложен фундамент – поступил Людмиле совет начать готовить старый к продаже. «Успеем». Когда возвели стены, поступил совет – пора идти к бухгалтеру и адвокату насчет всего того, что связано с покупкой второго дома. Не пошли. Когда до окончания сдачи нового дома оставалось 3 месяца поступил совет действовать: надо выставлять старый дом на продажу, а то «выйдете из берегов». Не послушались совета. Результат – два дома содержать невмоготу. Стали продавать новый, оставшись в старом, в семье скандалы, но главное «А стоила ли овчинка выделки»?

Варвара: «Хотим дом такой же, как у наших знакомых, но только лучше и подешевле». Так не бывает, Варвара, все имеет свою цену. Или лучше и дороже, или дешевле, но немного попроще. Поддалась вроде Варвара разумному совету. Оффер сделали на дом, который много лучше, чем у знакомых, хотя и на $10,000 дороже. Да через три дня отказались от сделки. Недоумевали оба агента: «Зачем голову то морочили?» Жаба. Она снова набросилась и задушила разум. Откуда они только берутся? Расстались. А потом дошли слухи, что купила Варвара дом сама, без агента, дешевле на $5,000 и с тенантом. Правда район не то что плох, а совсем без перспектив, да домик попроще, да то, да се. А в итоге еще и тенант сбежал от новой хозяйки. И осталась «старуха у разбитого корыта».

Светлана: «У нас дом старенький, изо всех щелей дует. Можно ли его как-то утеплить»? Утеплить-то как-то можно, да все это «мертвому припарка». Стандарты строительства малобюджетных домов 50-х - 70-х годов были очень низкими. Надо было удовлетворить определенный спрос. Это было сродни строительству в СССР пятиэтажек. Наш совет в таком случае - не тратьте деньги попусту. Переезжайте в дом, отвечающий современным строительным нормам. Вы почувствуете разницу немедленно и никогда не захотите больше возвращаться к старому, так как кончатся бесконечные ремонты и уменьшатся счета за содержание дома.

Резюме: многие "экономисты" не живут сегодня лучше, чем декаду назад. Они не желают знакомиться с новыми тенденциями в индустрии недвижимости, становиться инвесторами (что возможно даже с ограниченным бюджетом). На рынке всегда есть великолепные варианты домов, таунхаузов и квартир в кондоминиумах, выбранные из сотен, выставленных на продажу, а мы всегда готовы предоставить достоверную информацию о текущем рынке недвижимости и поделиться своими знаниями и опытом, которые дают возможность нашим клиентам приобретать те объекты недвижимости, которые дают им новое, более высокое качество жизни.

10 ЗАКОНОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ:

1. Покупайте недвижимость в знакомых вам местах не по-наслышке.
2. Не покупайте новый «матримониал» дом, пока не продали старый.
3. Не покупайте старье – пусть это делают реновейторы. Когда они сделают свою работу – посмотрите, хотите ли вы все еще купить то, что получилось.
4. Не загоняйте себя в угол: не покупайте с низким даунпейментом, если у Вас нет достаточного регулярного дохода.
5. Не покупайте лишь с желанием заработать, если у вас нет опыта, как это делается.
6. Научитесь отличать потенциально ликвидную недвижимость от явно не имеющей перспектив в будущем.
7. Не экономьте на дизайне и качестве оснастки – кухонные приборы, полы, свет, окна... скупой платит дважды.
8. Не бойтесь брать кредиты в банках – используйте финансовые рычаги в своих интересах.
9. Уважайте мнение рынка, формируемого риэлторами – это «лакмусовая бумажка» рынка недвижимости.
10. Разумный риск себя окупает. Успешны те, кто берется за новое дело, не зная всех ответов на свои вопросы. В итоге задачи решаются в процессе развития событий.

С ЧЕГО НАЧАТЬ